Споры во время приватизации жилых помещений.

Приватизация жилплощади — это процесс отчуждения жилого помещения в пользу граждан, которые наделены таким правом. Приватизация проводится бесплатно в том случае, если гражданин ни разу не воспользовался этим правом, т.е. ни разу не получал в собственность жилое помещение в таком порядке. Право на приватизацию у них возникает тогда, если на данный момент они занимают жилплощадь на условиях социального найма.

Другими словами, приватизация квартиры представляет собой форму преобразования государственной (муниципальной) собственности на квартиру в частную собственность

Приватизация ведомственного, военного, а также жилья, которое находится в собственности частных лиц не допускается.

ФЗ №154-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 регулирует все моменты по процедуре приватизации, перечень помещений, которые ограничены для приватизации, ответственные органы, проводящие ее. В этот закон регулярно вносятся поправки о сроках приватизации и их продления, об изменениях участия государственных органов в оформлении прав собственности жилых помещений.

Жилищные споры, возникающие по приватизации жилья, регулируются Жилищным и Гражданским Кодексами.

К моменту оформления приватизации в ней участвуют все члены семьи, прописанные официально и проживающие на территории данного жилого помещения. В целях сохранения прав на жилое помещение несовершеннолетних и малолетних детей органы Попечительства контролируют процесс приватизации.

Некоторые члены семьи могут отказаться от приватизации с сохранением права проживания.

В ст.2 ФЗ1541-1, что для начала процедуры приватизации каждый жилец, прописанный в квартире, должен письменно заявить о своем согласии или отказе в приватизации. Граждане, не прописанные в квартире, не имеют права голоса при принятии решения по приватизации. Автоматически участвуют в приватизации несовершеннолетние члены семьи. Бывают случаи, когда органы опеки по каким-либо причинам отказывают несовершеннолетним в процедуре приватизации. Тогда в качестве компенсации государство дает право таким детям повторное участие в приватизации по достижению совершеннолетия. За нарушения условий договора социального найма (неплатежи за коммунальные услуги, капитальный ремонт), порча помещения, не надлежащее санитарное его содержание, могут быть выселены с данного помещения и лишены права участвовать в приватизации.

Данная категория граждан исключается из договора приватизации в несколько этапов:

Формируется пакет документов, подтверждающий нарушение Договора социального найма.
Подается иск в суд для признания граждан, утратившие право на пользование данным помещением.
На основании решения суда Миграционные службы проводят выселение данных граждан.
После выселения оставшиеся граждане подают документы на приватизацию.

Граждан, которые прописаны в данной квартире, но де-факто не проживают в ней, суд также может признать безвестно отсутствующими, и после проверки в адресно- справочном центре принять решение о его принудительном выселении. Судебное выселение может быть прекращено, если гражданин ранее срока вернулся в квартиру для проживания.

Если лицо не имеет возможности проживать в данной квартире, то он может оформить нотариально заверенную доверенность для получения или отказа в приватизации помещения.

Участие несовершеннолетних в приватизации жилья.

По закону существуют две категории правоспособности несовершеннолетних, участвующих в приватизации:

1.Несовершеннолетние до 14 лет. Эта категория детей участвует в приватизации на основании решения родителей.

2.Несовершеннолетние от 14 до 18 лет могут полноправно участвовать в приватизации, при одобрении родителями, опекунами, органами исполнительной власти.

Отмена участия несовершеннолетнего в приватизации не допустима, если он не имеет иного места жительства. На детей, оставшихся без попечения родителей, приватизация проводится за счет государства и без уплаты налогов. В других случаях за детей все оплаты проводят родители.

Для начала приватизации нужно определить:

На чьем балансе находится жилое помещение, которое предполагается приватизировать;
На основании каких документов будет приватизировано жилое помещение (договор найма, ордера и т.п.)
Какое количество граждан зарегистрировано в данном жилом помещении на постоянной основе.
Узнать, использовались ли права граждан для приватизации ранее, и если было, то в каком возрасте.
Все эти данные должны быть подтверждены соответствующими документами.

Жилищные споры о приватизации квартиры возникают в результате нарушений прав на жилье другими участниками приватизации.

Еще на стадии подачи документов на приватизацию, гражданин сталкивается с отказами в приватизации. Получая официальный отказ, граждане, не согласные с ним, не знают, как поступить дальше. Все зависит от каждой конкретного случая и от оснований, по которым были вселены жильцы в данное жилое помещение. Но, бывает достаточно только предоставить необходимые документы чтобы устранить причины отказа в приватизации. При наличии веских оснований суд восстанавливает права граждан на жилое помещение. Из-за необоснованных отказов в приватизации возникают многочисленные жилищные споры, которые приводят гражданина в суд, где он вынужден доказывать нарушения своих прав на приватизацию.

Очень много жилищных споров возникает после приватизации, с нарушением прав нанимателя или же членов его семьи. Это также дает основания для обращения с исковым заявлением в суд для оспаривания данной приватизации, чтобы вернуть в прежнее состояние права или же пересмотра долей собственности квартиры.

Постоянно меняющееся законодательство осложняет взаимодействие государственных органов и граждан. Для успешного результата такого взаимодействия привлекаются опытные юристы по жилищным вопросам. Это продиктовано необходимостью для максимального упрощения обжалования отказа в приватизации. Квалифицированный юрист проконсультирует по всем основным моментам и поможет в сборе доказательств для суда.

Отказ от приватизации одного из членов семьи.

Все лица, зарегистрированные в жилом помещении, должны единогласно выступить за приватизацию, чтобы она состоялась. Если согласие всех участников не достигнуто, и кто-то решил оставить статус жилого помещения в качестве муниципального, то всем в приватизации будет отказано. Такой отказ сложно оспорить даже в судебном порядке, так как приватизация проводится только в добровольной реализации своего права. А остальные участники приватизации желают приватизировать помещение и возникает конфликт сторон. При решении данного конфликта необходимо выяснить, на каком основании было предоставлено жилое помещение, возражающему против приватизации, наличие его прав на приватизацию и желание им сохранить права проживания им в данном жилом помещении. Но, остальные граждане, занимающие жилое помещение, желают реализовать свое право на приватизацию, которое им предоставлено законом, и в данном случае возникает конфликт интересов сторон спора. Основополагающими моментами правильного разрешения этого спора является необходимость выяснить основания предоставления жилого помещения всем лицам, в том числе и возражающему против приватизации гражданину, наличие у него права на приватизацию, наличие у него иной жилой собственности, возможность сохранения за ним права пользования жилым помещением. Если такой спор выходит за рамки мирового соглашения, то спор выносится в судебное разбирательство, где нужно доказать необоснованность препятствия приватизации данного члена семьи.

Отказ в приватизации за коммунальные долги.

Муниципальные органы могут отказать в приватизации из-за наличия долгов по оплате коммунальных услуг. После решения вопроса с закрытием долга по коммунальным платежам, вопрос по приватизации может успешно решен.

Отказ в приватизации за недостаточность представленных документов.

Для получения письменного ответа об отказе в приватизации из-за недостаточности представленных документов, необходимо обратиться в Комитет по управлению имуществом вашего города. Если муниципалитет просит предоставить недостающие документы, то такой отказ является законным, ведь при наличии полного пакета документов, можно приватизировать жилье. Но если муниципальные органы требуют от вас разыскать и получить официальные отказы от приватизации лиц, ранее снятых с регистрационного учета по адресу приватизируемого жилого помещения, является незаконным, такой отказ следует обжаловать в судебном порядке.

Отказ в приватизации служебных помещений.

В законе прямо указано на то, что не подлежат приватизации помещения, принадлежащие Министерству обороны, учреждениям социальной защиты, аварийному фонду, общежитиям. По этой причине обжаловать отказы в судебном породе не целесообразно. Но проанализировав данную ситуацию можно выяснить многие интересные моменты. Например: после реорганизаций, ликвидации работодателей некоторые жилые служебные помещения изменили свой юридический статус, в связи с передачей их на баланс муниципалитетов. Тогда имеется возможность обжаловать отказ в приватизации в суде. Также жилые помещения общежитий, военных городков, при изменении принадлежности могут приватизироваться в судебном порядке.

Отказ в приватизации аварийных помещении.

Если чиновники муниципалитета отказывают вам в приватизации помещения, занимаемое вами, ссылаясь на то, что со временем оно будет признано аварийным, то это не является законным обоснованием для отказа, и вы имеете право для его приватизации. Неизвестно, будет ли признание жилья аварийным или же будет проведен капитальный ремонт и жилье признается пригодным для проживания. Не может быть приватизирована только то жилье, которое уже имеет статус аварийного. Годами можно ждать аварийной ситуации, но при обращении в комитет управления имуществом можно выяснить, что ваше жилье не обладает таким статусом и имеется возможность для его приватизации.

Отказ в приватизации из-за неузаконенных перепланировок (переоборудования квартир).

Отказом в приватизации может и послужить неоформленная законно перепланировка жилого помещения.

Перенос и разборка перегородок, расширение или увеличение дверных проемов, изменения размеров комнат, установление саун, дополнительных кухонь и санузлов, за счет ликвидации вспомогательных помещений являются обязательными для узаконения изменений жилого помещения. Даже снос встроенных шкафов купе является одной из форм перепланировки.

Также установка различных видов оборудования: замена газовых плит на электрические, установка в ванных комнатах джакузи, прокладка новых инженерных, электрических сетей и трубопроводов являются переоборудованием квартир и должны быть узаконены и оформлены соответствующим образом.

Такое неузаконенная перепланировка(переоборудование) может усложнить процесс приватизации, и даже может быть отказано в ней. Поэтому заранее необходимо обратиться в жилищную инспекцию за разрешением тех или иных видов перепланировок и переоборудования. После проведения данных работ жилищная инспекция выдаст вам акт приемки выполненных работ.

Для того, чтобы получить разрешение на выполнение перепланировки и переоборудования жилого помещения, необходимо заручиться письменным согласием всех проживающих на данной площади лиц, Документ, подтверждающий право проживания в данном жилом помещении ( ордер, договор социального найма и т.п.)

Перепланировка и переоборудования жилого помещения влечет за собой наложение штрафа.

Проведенная перепланировка и переоборудование жилого помещения также препятствует реализации прав граждан на приватизацию. Тогда может возникнуть жилищный спор.

Если такой спор возник, то следует обратиться в суд, где назначается строительно- техническая экспертиза, позволяющая определить соответствие произведённых изменений строительным.

Выданный экспертом положительный результат о том, что перепланировка и переоборудования не нарушают безопасности несущих конструкций и обеспечивают пожарную и техническую безопасность жилого помещения, а также не нарушают права и безопасность граждан, проживающих в соседних жилых помещениях, отсутствия претензий с их стороны, является основанием для приватизации данного жилого помещения.

Основания для признания приватизации недействительной. Если выяснится, что:

в приватизации, участвовало лицо, которое ранее воспользовалось таким правом, при проживании в другом помещении.
отсутствовало согласие органов опеки и попечительства в установленных законом случаях.
договор о приватизации был подписан недееспособным человеком.
в результате обмана, угроз лицо заключило договор о приватизации или же отказалось от него.
помещение не может быть приватизированным в силу своего юридического статуса, запрещено к приватизации.

Сроки для оспаривания приватизации.

Приватизацию жилья можно оспорить, если лицо, не достигшее совершеннолетия на момент приватизации, не был внесен своими родителями в список будущего собственника квартиры, даже по прошествии несколько десятков лет.

Что нужно сделать, чтобы признать приватизацию недействительной.

определить основания, по которым возможно признать сделку по приватизации недействительной.
проверить срок исковой давности для оспаривания сделки.
оплатить госпошлину.
подготовить иск о признании приватизации недействительной.
подготовить иск о признании приватизации недействительной.

Приложить к иску копии следующих документов:

Копию паспорта, регистрацию по месту проживания.
Договор социального найма.
Договор приватизации
Свидетельство о праве собственности на недвижимость
Квитанцию об оплате госпошлины.

Направить экземпляры иска и копии вышеуказанных документов всем участникам приватизации и иметь при себе документы о получении ими этих документов (квитанции, уведомления и т.п.)

подать иск суд по месту нахождения приватизированной квартиры.
во время проведения судебного заседания необходимо озвучить свои обоснованные доводы для признания договора приватизации недействительным и свои требования. Также необходимо заявить о восстановлении своих прав на жилье.
дождаться решения суда.