Взыскание убытков с недобросовестных застройщиков в рамках ЗПП

Взыскание убытков с недобросовестных застройщиков в рамках ЗПП

Вы заключили Договор долевого участия с застройщиком на строительство жилого дома с целью покупки квартиры. Вы совместно с застройщиком участвуете своими денежными средствами в строительстве жилого дома.
Ваши права будут защищены Законом No 2300-1 «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) только в том случае, если вы приобретаете квартиру как физическое лицо для жилья, а не в коммерческих целях и, если ваши отношения не регулируются ФЗ 214. Оба документа могут применяться в равной степени, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Иногда недобросовестные застройщики ссылаются на то, ЗоЗПП не регламентирует правоотношения при долевом строительстве с целью уменьшения штрафов и пеней при разрешении споров в досудебном порядке. Это делается потому, что в соответствии с ФЗ 214 они значительно меньше, чем прописано в ЗоЗПП.

Случаи, когда ЗоЗПП применять нельзя. К ним относятся следующие:

  • В качестве дольщика выступает юридическое лицо;
  • Участник долевого строительства вкладывает свои денежные средства для покупки объектов для коммерческого использования
  • Если  имел место договор другого типа, отличающегося от ДДУ.

Какова же ответственность застройщика перед потребителем?

Механизм защиты потребителя от недобросовестного застройщика регулируется ФЗ 214.
Он гласит, что вы дольщик или по-другому инвестор имеете право отказаться от исполнения заключенного вами договора при следующих обстоятельствах:

  • Объект не был сдан спустя два месяца после предусмотренного ДДУ сроков;
  • Жилье построено с нарушением показателей качества;
  • Застройщиком не были устранены недостатки в установленные сроки;
  • Строительный подрядчик отказался продлевать банковское поручительство.

Если Вы расторгаете ДДУ в одностороннем порядке как потребитель, то застройщик обязан возвратить вам уплаченные деньги в счет цены ДДУ и уплатить пени.
Для защиты ваших прав внимательно изучайте условия договора при подписании ДДУ.

Нередко встречаются случаи, когда права участников дольщиков существенно нарушаются путем включения в ДДУ условий, которые напрямую ущемляют их интересы, как потребителей услуг. Если в Договоре долевого строительства прямо прописано, что:

  1. Вам, как дольщику прямо запрещается отказаться от ДДУ, если вы в полном объеме возместили фактические расходы застройщику.
  2. Нарушается максимально дозволенный законодательством срок просрочки сдачи объекта, по истечению которого дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  3. В договоре указывается более длительный промежуток времени, чем предусмотренный законодательством, в течение которого исполнитель обязан возвратить деньги участнику при расторжении ДДУ;
  4. ДДУ позволяет застройщику самостоятельно и без согласования с вами менять цену договора;
  5. В ДДУ указываются не соответствующие закону основания, по которым подрядчик может отказаться от исполнения договора.

Вышеперечисленные пункты противоречат правоустанавливающим документам РФ.

К сведению! Если у дольщика строительства вследствие исполнения ДДУ или его пунктов, нарушающих его права, возникли убытки, то сторона застройщика обязана их возместить. Если такое требование не удовлетворяется в добровольном порядке, то гражданин вправе обратиться в суд для защиты своих интересов. Также участник может потребовать в исковом заявлении выплаты пени и компенсации морального вреда.
Какие виды взыскания вы можете предъявить застройщику.

Неустойка

В ФЗ 214 содержится регулирование неустоек, взыскиваемых с застройщика.

  1. Неустойка в размере 3% от цены по ДДУ взимается за просрочку передачи квартиры дольщику.
    Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так: Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х количество дней просрочки.
  2. Неустойка также взимается, если застройщик не сумел исправить недостатки, указанные дольщиком, в установленный срок. Она составляет 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки (ст.23 ЗоЗПП)

Строительная компания вправе ходатайствовать о снижении неустойки на основании ст.333 ГК РФ. И суд может это удовлетворить при обоснованном мотивировании застройщиком его ходатайства.
Застройщик может быть освобожден от выплаты неустоек, если просрочка передачи квартиры не состоялась по вине самого дольщика (уклонение от подписания Передаточного акта)

Штраф.

Выплата компенсаций дольщику не ограничивается лишь взысканием неустойки.
Согласно ЗоЗПП, можно взыскать с застройщика и штраф.

Штраф с застройщика взимается в следующих случаях:

  1. При последствиях просрочки передачи квартиры. Штраф составляет 50% от общей суммы неустойки по ДДУ, присужденный в пользу дольщика.
  2. Если дольщик потребовал возврата денежных средств, уплаченных за квартиру, то штраф исчисляется в зависимости от цены квартиры.

Взыскание компенсации.

Согласно ст. 15 ЗоЗПП обманутый дольщик имеет право в суде взыскать компенсацию за моральный и физический вред. Для этого необходимо доказать в суде, что из-за нарушений его прав со стороны застройщика он претерпел убытки и физические страдания, отразившихся на его здоровье. Суд не назначает большие суммы компенсаций. Это, как правило, 50 000 руб.

Как взыскать штраф и неустойку по Договору Долевого Участия.

Досудебное разрешение спора дольщика с застройщиком.
Для того, чтобы получить неустойку со строительной компании, надо сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки за задержку передачи квартиры или же за несвоевременные устранения недостатков строительства или отделки помещений.

Для этого нужно:

Составить юридически грамотную претензию в двух экземплярах. Этот документ должен содержать следующие требования:

  • обязательное указание реквизитов сторон;
  • подробное описание всех нарушений со стороны застройщик по отношению к дольщикам, какие права дольщика были ущемлены.
  • при описании вышеперечисленных пунктов необходимо ссылаться на конкретные пункты Договора и нормативные документы и акты.
  • к претензии приложить все документы, подтверждающие нарушения прав дольщика,
  • поставить подпись и дату.

Отправить один экземпляр претензии в адрес застройщика:

  1. Непосредственно доставить застройщику по юридическому адресу компании, где их представитель должен сделать отметку на вашем экземпляре о получении претензии, поставив подпись и дату и заверив их печатью или штампом.
  2. Отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Дата получения застройщиком будет началом исчисления сроков для десяти-дневного ответа на полученную претензию.

Если в течении десяти- дней застройщик ответит дольщику с положительным решением, то это необходимо закрепить письменным соглашением сторон. Тогда дольщик предоставляет застройщику свой расчётный счет, и застройщик перечислят ему сумму неустойки. Вопрос закрывается. Дополнительный штраф с застройщика в этом случае не взимается.

Но бывают и случаи, что застройщик не согласен с претензиями дольщика и отказывает ему в добровольной выплате неустойки. В дальнейшем, при судебном разбирательстве это будет основанием для взыскания с него штрафа, за несвоевременную ее выплату.

Если застройщик в течении 30-ти дней не ответил дольщику на его претензию или же отказался вот добровольной выплаты неустойки, тогда дольщик вправе обратиться в суд уже с иском о взыскании неустойки в принудительном характере.

К сведению-юридический нюанс!

Порядок предъявления и рассмотрения претензий, их сроки подачи могут быть указаны в самом ДДУ. И при составлении и подаче претензий дольщику придется учитывать и следовать тем условиям, которые прописаны в Договоре, иначе неправильно составленная досудебная претензия не будет иметь юридической силы.

Судебное урегулирование спора.

Судебная практика показывает, что большинство из исковых требований дольщиков к Застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично).
Для судебного разрешения спора дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Как правильно составить иск.

Первое, необходимо составить юридически грамотную претензию (иск) в адрес застройщика. В иске надо отразить следующие факты:

  1. В шапке иска указываются наименование суда, где он будет рассматриваться. Здесь излагаются все данные об участниках спора (истцах и ответчиках), их реквизиты.
  2. Описательная часть.
  • Какие нарушения допустил застройщик в отношении дольщика, детали уклонения застройщиком от условий ДДУ, наличие ссылок на конкретные пункты договора и нормативных актов.
  • Какие требования к застройщику выдвигает дольщик, документы, которые подтверждают понесенные им убытки, копии обращений к застройщику, его ответы, и сам Договор долевого участия.
  • Какие суммы хотел бы получить дольщик в качестве штрафов, пеней, неустоек, компенсации убытков и их расчет.

К претензии прилагаются различные материалы и документы, свидетельствующих о нарушениях со стороны застройщика в отношении дольщика.
Далее потребитель излагает обстоятельства выполнения своих обязательств.

В конце ставиться подпись истца и дата.

Обратите особое внимание на число экземпляров иска и приложений к нему. Их количество должно быть равным числу сторон, участвующих в судебном процессе и один для суда.
При расчете неустойки не завышайте ее реальную величину, т.к. суд будет определять правильное соотношение величины компенсации и насколько серьезно были допущены нарушения. Законом предусмотрена возможность уменьшения размеров взыскания. Старайтесь правильно рассчитать и убытки, расчет их должен быть подтвержден документально.

Суд рассматривает все обстоятельства, заслушиваются стороны и их обоснованные доводы.

В конце судебного заседания выносится решение. Но его окончательная формулировка выносится по истечению 5-10 дней. Решение вступает в силу в течении 30-ти дней. В течении этого времени стороны могут обжаловать решение суда.

Если ответчик не обжаловал решения суда, то истец может получить Исполнительный лист, который он передает в ФССП (Федеральную службу судебных приставов), а те в свою очередь открывают исполнительное производство.

По исполнительному производству денежные выплаты по неустойке должен будет взыскивать судебный пристав-исполнитель.

Исполнительное производство проводится в следующем порядке:

  1. Проводится подготовка к принудительному взысканию. На этом этапе решаются вопросы, касающиеся возможности принятия исполнительного листа к производству, добровольной выплаты установленной суммы, принимаются меры по розыску должника и пр.;
  2. На втором этапе осуществляется собственно принудительное взыскание;
  3. На последнем этапе производство прекращается в связи с его исполнением или неисполнением;

Дольщик может также вместе получение неустойки рассчитывать на получение через суд получить следующие виды компенсации:

  1. возмещение убытков, которые возникли в следствии нарушения сроков сдачи жилья (расходы на вынужденную аренду жилья);
  2. компенсацию морального вреда, если это будет доказано в суде;
  3. За добровольный порядок в выплате компенсаций дольщику;
  4. Возмещение судебных расходов.

Для грамотного составления искового заявления, которое может быть удовлетворен судом и получения максимальной компенсации за материальные и моральные убытки необходимы юридические навыки.

Наш «Центр правовой защиты «Эгида» поможет, при обращении вами в суд увеличить сумму ваших требований, и включить туда сумму штрафа в размере 50% от суммы неустойки, моральный вред, расходы (съем арендного жилья, судебные издержки, почтовые и транспортные расходы и т.п.).

Не все застройщики готовы признать свою вину и ответственность и даже в судебном порядке оплатить вам компенсацию. Они также могут привлекать адвокатов. Если пострадавший дольщик решает самостоятельно отстаивать свою правоту в суде, ему будет это сделать весьма сложно, так как не стоит рассчитывать на справедливость судебных решений.

Совет! Не лишним для вас будет прибегнуть к помощи наших грамотных юристов, у которых на счету большое количество выигранных дел подобного рода.

Наши результаты (Видео):